توضيح كامل لنظام - الرهن العقاري

مشكلة الرهن العقاري في الاسواق الامريكية

هي مشكلات متعلقة بأسواق الائتمان الأمريكية حيث تواجه تزايداً في تكلفة مخاطر الائتمان مما يجعل المقرضين يطلبون عوائد أعلى من العوائد السائدة ويؤدي إلى تقييد هذا السوق. ولكن لماذا يؤثر ذلك على أسواق الأسهم الأمريكية والعالمية على حد سواء ولماذا لا يقتصر تأثيره على الأسواق الأمريكية؟

للإجابة على هذه التساؤلات يجدر بنا الرجوع إلى أصول المشكلة وهي مشكلة سوق الرهونات العقارية في الولايات المتحدة والتي شهدت منذ منتصف عام 2006 تراجعاً في عمليات التحصيل وتزايداً في عمليات الإفلاس. والسبب في ذلك هو أن فترة الانتعاش التي شهدها الاقتصاد الأمريكي منذ عام 2002 أدت إلى توسع شركات الرهونات العقارية Mortgage Companies إلى التوسع في عمليات الإقراض وإلى تخفيف شروطه بحيث سمحت للكثير من أصحاب السجل الائتماني المتردي بالحصول على قروض لشراء منازل.

هذه القروض كانت مغرية لشركات الإقراض بسبب أنها صممت بطريقة ذكية، حيث تسمح للمقترض بدفع دفعات منخفضة القيمة في بداية القرض وترتفع قيمة هذه الدفعات بشكل مفاجئ بعد ثلاث سنوات من الحصول على القرض.
إضافة إلى ذلك تتميز هذه القروض بأنها ذات فائدة متغيرة بحيث تتغير أسعار الفائدة تبعاً لأسعار الفائدة السائدة في السوق. وخلال السنوات الثلاث الماضية قام الاحتياطي الفيدرالي بزيادات متتابعة لأسعار الفائدة لتبلغ معدل 5.25% وهذه الزيادات توافقت مع فترة ارتفاع قيمة المبلغ الشهري المسدد من قبل المقترض لشركة الرهن العقاري.

أي أن المقترض لم يفاجأ فقط بارتفاع قيمة القرض بعد فترة السماح ولكنه فوجئ بزيادة سعر الفائدة على هذا القرض الأمر الذي أدى إلى مضاعفة قيمة القرض.

في أحد التقارير أشير إلى أن بعض الأشخاص الذين كانوا يدفعون 700 إلى 1000 دولار بشكل شهري لسداد قيمة القرض فوجئوا بأن القيمة ارتفعت إلى قرابة 2000 إلى 2500 دولار وبحكم أن هذه الفئة هي من الفئة المتوسطة إلى المنخفضة الدخل فقد أعلن الكثير من هؤلاء عدم قدرتهم على السداد مما استدعى شركات الرهن العقاري إلى عرض منازلهم للبيع لتحصيل قيمة القرض الأمر الذي أدى إلى خسائر كبيرة لهذه الشركات.

هذا أحد الجوانب المتعلقة بارتفاع تكلفة سوق الائتمان، أما الأمر الآخر فهو المتعلق بشركات الملكية الخاصة Private Equity Firms. فعلى الرغم من مشاكل قطاع الرهن العقاري إلا أن أسواق الأسهم الأمريكية قد شهدت ارتفاعات قياسية منذ بداية العام الحالي والسبب الرئيسي وراء ذلك هو عمليات الاستحواذ والسيطرة التي قامت بها بعض الشركات والبنوك الاستثمارية لتحويل بعض الشركات التي تمثل فرصاً استثمارية جيدة إلى شركات ملكية خاصة تتمكن هذه البنوك من تطويرها وتحسين أدائها بطريقة لا يقيدها في الجمعية العمومية للشركة وطرحها للملكية العامة في وقت لاحق. هذه العمليات مولت بشكل كبير عن طريق إصدار سندات أي بطريقة تحصيل القروض.

وفي الوقت نفسه عمدت بعض البنوك الاستثمارية وصناديق التحوط إلى إصدار سندات لتمويل عمليات شراء استثمارات في شركات الرهون العقارية في مقامرة جريئة على تحسن الوضع في هذا القطاع. لكن الأمر ازداد سوءاً في سوق الرهونات العقارية مما أدى إلى ازدياد المخاطر المتعلقة بالسندات التي مولت هذه العمليات من ثم انتقلت هذه المخاطر إلى السندات التي مولت عمليات الملكية الخاصة مما أدى إلى تراجعها بشكل كبير الأمر الذي زاد من التوقعات بشأن تراجع المؤشرات مما تسبب في عمليات بيع كبيرة لجني الأرباح المحققة خلال الفترة الأخيرة.
عامل آخر أسهم في تعميق هذه المشكلة هو عمليات الكاري تريد Carry Trade وهي عبارة عن الإقراض بعملة رخيصة كالين والفرنك الفرنسي لتمويل عمليات شراء لأصول أمريكية. هذه العملية تعتبر مربحة فقط بسبب تفاوت سعر الفائدة بين العملتين وعند توقع أي تقلص لهذه الفجوة كرفع سعر الفائدة على الين يسارع المستثمرون إلى تصفية مراكزهم المالية ببيع الأصول الأمريكية وسداد القروض بالين مما يعمق من مشكلة الانخفاض يجعلها تنتقل إلى الأسواق العالمية الأخرى. أضف إلى ذلك القلق بشأن تأثير التراجع في الاقتصاد الأمريكي على أداء الاقتصادات العالمية الأخرى بسبب الارتباط التجاري الوثيق بينها.

 

 

وهناك نوعان رئيسيان من الرهن العقاري:

1 - القرض السنوي
2 - القرض المسلسل


القرض السنوي
في حالة القرض السنوي تبقى الأقساط بنفس المبلغ طوال فترة التسديد مع افتراض بقاء الفائدة دون تغيير. في البداية تكون حصة الفائدة من القسط كبيرة وتكون حصة السداد منخفضة. ومع سداد القرض، تنقص حصة الفائدة وتزداد حصة سداد القرض. وعندما تتغير نسبة الفائدة، تتغير أيضاً مبالغ الأقساط. وتبقى فترة القرض دون تغيير. يعتبر إجمالي تكاليف الفائدة أكبر بالنسبة للقرض السنوي عن القرض المسلسل. يختار معظم الناس القرض السنوي لأن تكاليفه الشهرية تكون قليلة في البداية.

القرض المسلسل
في حالة القرض المسلسل لا تتغير حصة الفائدة طوال فترة السداد بالكامل. تقل الفائدة وبالتالي يقل مبلغ القسط عندما تقوم بسداد القرض. تكون تكاليف الفائدة الإجمالية أقل بالنسبة للقرض المسلسل عن القرض السنوي حيث أنك تقوم بدفع أقساط سداد أكبر في فترة مبكرة خلال فترة السداد.
والفائدة فيما يتعلق بكل من القرض المسلسل والسنوي. في كلتا الحالتين يكون القرض 1000000 وتكون الفائدة 4% وتكون فترة السداد 25 سنة.

يوجد في معظم مواقع البنوك أدوات لحساب الفائدة. وتسمح هذه الأدوات بإدخال مبالغ قروض وفترات سداد مختلفة. وتحسب الآلة الحاسبة المبلغ الذي يجب سداده شهرياً. وبإمكانك أن تعمل العكس، فمن الممكن تسجيل المبلغ الذي يمكنك سداده شهرياً للبنك، وتكتشف بنفسك فترة سداد المبلغ.

 

 

أثر أزمة الرهن العقاري على السوق والاقتصاد

في مقال للكاتب مارتن وولف بعنوان «لا يجدر بالبنوك المركزية أن تنقذ الحمقى من حماقتهم» ذكر فيه أن الحمقى ثلاثة؛

الأول: المدين الذي اقترض فوق طاقته لشراء المسكن،

والثاني: المستثمر أو الصندوق الاستثماري الذي اقتنع بشراء هذا القرض،

والأحمق الثالث: هو الشعب (دافع الضرائب) الذي يقبل أن يدفع ثمن حماقة الاثنين السابقين.

ولذلك، فإن التدخل لا يعقل بحال من الأحوال أن يصل إلى أن تشتري البنوك المركزية هذه القروض. ولا مناص بأن من خسر في سوق الرهن العقاري سيدفع ثمن خسارته، لكن الأسواق المالية ستبقى تنعم بالنشاط ما دامت البنوك المركزية تُصرح بأنها تقف على أهبة الاستعداد لضخ المزيد من السيولة.


ولذلك لا أحد يستطيع تقدير حجم هذه الأزمة وعدد المؤسسات التي ستطالها ودرجة تأثر كل منها».

لأن النتائج المالية بنهاية العام الميلادي هي التي ستكشف مدى التأثر الفعلي للمستثمرين في الأسواق العالمية بأزمة الرهن العقاري.


والسوق المالي السعودي غير مرتبط بالأسواق العالمية بالقدر الذي يجعله يتأثر باحتمال ذي بال أو بالصورة التي نراها لحجم تأثر الأزمة بالأسواق الإقليمية المرتبطة أكثر بالأسواق العالمية. والأمر لا يحتاج إلى فلسفة بقدر ما يحتاج إلى تأصيل فكرة.


فالسوق الإمارتي والمصري أكثر تأثراً بما يحدث من أزمات للأسواق العالمية، فعلى سبيل المثال أن التأثير سيكون مباشرا على مساهمي شركة إعمار العقارية الاماراتية كونها اشترت العام الماضي شركة «جون لينج» الأمريكية المتخصصة في نشاط العقار الفاخر.

ولا أقول إن هذه الأسواق مفتوحة تماماً، لما نعرفه عن محددات العمل والتنظيمات الداخلية في كل بلد. وإذا كان هناك مستثمر يركز نشاطه في الشركات العقارية الأمريكية، ويضارب في أسهمها بالاعتماد على قروض وتسهيلات مصرفية، مستنداً على فرضية أن هذه الأسواق آمنة من الأزمات، أو أنها تحمي أصولها من الخسائر بالتأمين عليها، أو بمخصصات احتياطات الديون المشكوك فيها.. فمثل هذا المستثمر قد يفلس بسبب أزمة الرهن العقاري الأمريكي، وإن كان في حياته لم تطأ قدماه أرض السيد سام.

وخلاصة الأمر.. أن المشكلة ببساطة مشكلة رهن عقاري أدت إلى انخفاض السيولة والذي من الطبيعي أن يؤثر على نشاط أسواق المال العالمية. والذي يحدث هذه الأيام، من تدخل القادة السياسيين وفي مقدمتهم الرئيس بوش. هو مجرد إعطاء مسكنات للأسواق المالية العالمية ولامتصاص الأثر النفسي عن طريق تأمين السيولة، حتى لا تنهار أسعار الأسهم والسندات والأصول الأخرى.

والهدف من وراء ذلك أنه ليس من مصلحة الحكومات حدوث مثل هذه الأزمة لأنها ستتسبب (في النهاية) في تحرك جماهيري ومظاهرات تهزم الأحزاب الحاكمة وتطالب بتغيير رموز وساسة الاقتصاد والسياسة معاً.

ودمتم بخير جميعا